Xəbər verdiyimiz kimi, cari ilin yanvar-aprel aylarında ölkədə ümumi daxili məhsul (ÜDM) istehsalı ötən ilin eyni dövrü ilə müqayisədə 4,5% azalıb. Bu azalma son illər ərzində qeydə alınan ən yüksək azalma tempidir. Statistika Komitəsi bildirir ki, azalmanın əsas səbəbi tikinti sektorunda baş verən geriləmə ilə bağlıdır. Onu da bildirək ki, tikinti sektorunda baş verən geriləməni təkcə rəsmi qurumların açıqladığı rəqəmlər təsdiqləmir. Eyni zamanda bu sahənin ekspertləri də daşınmaz əmlak sektorunda durğunluğun olduğunu deyirlər. Yeni yaşayış binalarının tikintisi ötən illərlə müqayisədə ən aşağı səviyyəyə düşüb. Müşahidələr göstərir ki, milli valyutanın devalvasiyasından əvvəlki dövr ilə müqayisədə mənzillərin satışı təxminən 40-50% azalıb. Lakin tikinti sektorunda yaşanan durğunluğa baxmayaraq, qiymətlərdə ciddi dəyişiklik müşahidə olunmur. Ölkə ərazisində, xüsusilə də paytaxt Bakıda mənzllərin qiymətində ciddi ucuzlaşma qeydə alınmayıb. Ötən il mənzillərin qiymətində cüzi də olsa ucuzlaşma müşahidə olunsa da, bu ilin fevral ayından başlayaraq qiymətlər yenidən artmağa başlayıb.
Tələb bu qədər azalıbsa, qiymətlər niyə aşağı salınmır?
Məlumat üçün onu da bildirək ki, Azərbaycan manatının MDB və region ölkələri arasında ən çox ucuzlaşan valyuta olmasına baxmayaraq, mənzillər dollar ifadəsində ən baha qiymətə Bakıda satılır. “MBA Consulting Group” şirkətinin açıqladığı məlumata görə, paytaxt Bakının mərkəzində (1-ci zona) mənzillərin 1 kv. metrinin orta qiyməti 2200 manata (1470 dollar), mərkəzdən bir qədər kənarlarda (2-ci zona) 1600 manata (1070 dollar), şəhərin ətraf rayonlarında isə (3-cü zona) 950 manata (640 dollar) bərabərdir. Bu qiymətlər isə region ölkələri arasında ən yüksək qiymət hesab olunur. Məsələn, qonşu Gürcüstanın paytaxtı Tbilisinin mərkəzində mənzillərin 1 kv. metri təxminən 800 dollar təşkil edir. Ermənistanda bu rəqəm 1000 dollara, Qazaxıstanda 1150 dollara, Ukraynada 1200 dollara, Türkiyədə isə 1300 dollara bərabərdir. Qeyd etdiyimiz bu ölkələrin mərkəzi şəhərlərində digər zonalar üzrə də qiymətlər Bakı ilə müqayisədə aşağıdır. Bəs, görəsən, mənzillərə olan tələbin bu qədər azalması və eyni zamanda da region ölkələri ilə müqayisədə qiymətlərin yüksək olması fonunda qiymətlər niyə aşağı salınmır?
Mənzillərin mövcud qiyməti onun “maya dəyəri” səviyyəsinə yaxınlaşıb
Apardığımız müşahidələr və bu sahənin mütəxəssislərinin açıqlamalarından belə görünür ki, mənzil bazarındakı mövcud qiymətlərin aşağı düşmə ehtimalı olduqca azdır. Bunun əsas səbəblərindən biri odur ki, mənzillərin mövcud qiyməti hazırda onun “maya dəyəri” səviyyəsinə yaxınlaşıb. Bakıda fərdi evlərin tikintisi ilə məşğul olan sahibkarlardan biri ilə söhbət zamanı bildirdi ki, şəhər ətrafında inşa etdiyi 3 otaqlı fərdi yaşayış evi (təxminən 100 kv. metr) üçün ümumilikdə 65 min manat pul xərcləyib. Onun sözlərinə görə, bu evi bir ildən artıqdır 70 min manatdan satışa çıxarıb, ancaq alan yoxdur. Sahibkar deyir ki, 65 min manata başa gələn evi 70 min manatdan aşağı satmaq ona sərf etmir: “55 min, 60 min manata istəyənlər var amma satmıram. İldə bir-iki ev tikib satıram. Onları da mayasından ucuz satsam nə olar? Gözləyirik…Yəqin ki, qiymətlər nə vaxtsa artacaq”.
Qeyri-rəsmi ödənişlər də “maya dəyəri”nə daxil edilir
Əslində apardığımız müşahidələr göstərir ki, çoxmərtəbəli yaşayış binalarında da buna bənzər problem müşahidə olunur. Yəni tələbin azalmasına baxmayaraq, mənzil sahibləri onların qiymətini aşağı sala bilmirlər. Əsas səbəb də qeyd etdiyimiz kimi, mənzillərin “maya dəyəri” ilə bağlıdır. Hazırda Bakıda, 3-cü zonada evlərin orta qiyməti 950 manat/kv.m bərabərdir. Qiymətlərin aşağı salınmaması onu göstərir ki, bu qiymət “maya dəyəri” dediyimiz səviyyəyə yaxındır. Bəs, görəsən, həqiqətən də, mənzillərin maya dəyəri bu qədər yüksəkdir? Bu yaxınlarda fərdi yaşayış evi inşa edən şəxslə söhbətimiz zamanı məlum oldu ki, “maya dəyəri” dediyimiz məbləğin içərisində tikinti materiallarına xərclənən vəsaitin payı olduqca azdır. Məsələn, 100 kv. metrlik bir mənzilin tikintisi üçün (podmayak) təxminən 10 min manat vəsait lazımdır və buraya “usta pulu” da daxildir. Bu isə o deməkdir ki, 1 kv. metr üçün 100 manat xərclənir. Hesablamalar göstərir ki, çoxmərtəbəli yaşayış binalarında bu məbləğ bir qədər də aşağı – təxminən 80 manat səviyyəsində olur. Hər mərtəbəsinin sahəsi 500 kv. metr olan 16 mərtəbəli bir binanın inşasına təxminən 650 min manatlıq tikinti materialı sərf olunur. Tikinti materiallarından başqa, maya dəyərinə üzərində binanın inşa olunduğu torpaq sahəsinin qiyməti də daxil edilir. Şəhərin 3-cü zonasında, yəni kənar məhəllələrdə inşa olunan evlər, adətən, boş ərazilərdə tikilir ki, bu zaman torpağın qiyməti nisbətən ucuz olur. Hətta hesab edək ki, bina 1-ci və 2-ci zonada olduğu kimi köhnə yaşayış evlərinin yerində tikilir. Bu zaman ən yüksək qiymət 1kv. metr üçün 1000 manat olacaq. Yəni 500 kv. metrlik bir binanın ərazisi üçün 600-700 min manatdan artıq vəsait xərclənməyəcək. Bu da inşa olunan binanın 1 kv. metrinin maya dəyərini təxminən 200-220 manata qədər artırmış olur. Bunun üzərinə dövlətə ödəniləcək rəsmi ödənişləri və digər xərcləri də əlavə etsək, binanın 1 kv. metrinin 300-350 manata başa gəldiyini görəcəyik. Ancaq qeyd etdiyimiz kimi, binaların “maya dəyəri”, adətən, bu rəqəmlərdən 2 dəfə çox olur. Bu sahədə fəaliyyət göstərən şəxslərin iddialarına görə, qeyri-rəsmi ödənişlər də “maya dəyəri”nə daxil edilir. Binanın inşası zamanı 1 kv. metr üçün təxminən 350 manat rəsmi və bir o qədər də qeyri-rəsmi xərclər çəkilir. Belə olan halda da, sahibkarlar qeyri-rəsmi ödənişlər hesabına şişirdilən yüksək maya dəyəri səbəbindən binaların qiymətini aşağı sala bilmirlər. Olan isə, əlbəttə ki, alıcılara olur…
